hoofdfoto1 newsletter #3

Overzicht

    Attest- en bouwaanvraag stedenbouw en milieu

    een procedure in twee tijden

    Het Project Montagne du Parc I Warandeberg binnen het af te leggen vergunningsparcours; we schetsen jullie kort de uitgangspunten voor onze enigszins ongewone benadering.

    In overleg en reflectie tijdens de voorbereidende wedstrijdfase bleek snel welke de belangrijke bezorgdheden waren:
    - toegankelijkheid (werknemers, bezoekers, leveringen,)
    - noden van het project en de buurt, gedeelde infrastructuur, synergiën met de buren
    - opportuniteiten en mogelijkheden om een betere link tussen beneden-en bovenstad te creëren

    Teneinde deze beschouwingen en de mogelijke opportuniteiten in een vroeg stadium te kunnen waarnemen, is in samenspraak met de administraties Stad & Gewest besloten om voor een bouwaanvraag procedure in twee tijden te gaan: vooreerst een attestaanvraag milieu en stedenbouw, met verplichte effectenstudie* en pas in tweede instantie een vergunningsaanvraag.

    In aanloop van de attestaanvraag zijn de nodige analyses inzake toegangsopportuniteiten, mogelijke sociaal–economische synergiën en gunstige energetische oplossingen gebeurd. Dit heeft geleid tot verschillende alternatieven en varianten welke, naast de basisaanvraag, in het attestdossier zijn opgenomen. Op die manier zijn, in het kader van de effectenstudie, de effecten op leef- en stedelijk niveau van het project en de alternatieven in een vroeg stadium bestudeerd; wanneer het project nog kan worden bijgestuurd en verrijkt.

    Intussen hebben we de (eerste) attestfase positief afgerond.
    De aanvraag van het attest stedenbouw en milieu werd op 10 april 2014 bij het Gewest ingediend. Een effectenstudie, uitgevoerd tussen oktober 2014 en mei 2015, resulteerde in een groot aantal aanbevelingen, welke tot enkele belangrijke conceptwijzigingen en finaal tot een “gewijzigd attestdossier” hebben geleid. Dat “gewijzigd attestdossier” is op 14 augustus 2015 ingediend, in openbaar onderzoek gegaan van 27 augustus tot 25 september 2015, en op de overlegcommissie van 20 oktober 2015 door stad en regio gunstig geadviseerd. Intussen werden de attesten, zowel voor stedenbouw als milieu, door de administraties afgeleverd.

    *Het Brussels Wetboek voorziet in een verplichte effectenstudie voor “openbare of particuliere projecten die met name door hun omvang, aard of ligging het leefmilieu of het stedelijk milieu ingrijpend kunnen aantasten, of die belangrijke sociale of economische gevolgen kunnen hebben”.

     

    GEWIJZIGD ATTESTDOSSIER GEWIJZIGD ATTESTDOSSIER

    HET “GEWIJZIGD ATTESTDOSSIER”

    Hoe en in welke mate hebben de resultaten van de effectenstudie hun invloed gehad op de verdere evolutie van het project?

    Van bij de start van het ontwerp is er respectvol aandacht geweest voor inplanting, schaal en context van het stedelijke weefsel. De historische morfologie van de binnenstad – haar straten, pleinen en binnenruimten – is door de architecten geïnterpreteerd en toegepast in hun project als ‘bouwblok met binnenkoeren’. In opvolging van de aanbevelingen van de effectenstudie heeft het ontworpen volume zich beter gearticuleerd tov de haar omringende gebouwen en (publieke) ruimte.

    INPLANTING EN GABARIT INPLANTING EN GABARIT

    Het nieuwe volume volgt de historische rooilijn en herneemt als zodanig het gebogen tracé van het stedenbouwkundig plan Henri Maquet (1903). Via gedeelde binnen-buiten ruimten (arcade, passages naar binnentuinen) wordt er aansluiting gezocht met de publieke ruimte. Tevens zoekt het project coherentie op vlak van hoogte en vorm: het ‘swingende’ volume is lager dan de bestaande torens en gaat, met haar fluctuerende hoogte, in dialoog met de bebouwde omgeving en de stedelijke topografie. De gemiddelde hoogte van de omliggende gebouwen is 32m. Het hoogste punt van het bestaande Warandeberg gebouw is 42,30m, terwijl dat van het project Warandeberg op 34,50m ligt. Het project is dus met zijn hoogste punt 2,50m hoger dan het gemiddelde van de omliggende gebouwen, maar 7.80m lager dan het hoogste punt van het huidige gebouw.
    Het is het belangrijk deze hoogteberekening te nuanceren, en dit voornamelijk om twee redenen:
    - de berekening geeft een beperkt zicht op de appreciatie van de verschillende hoogtes ten opzichte van het project; de hoogtes van de omliggende gebouwen vertonen onderling zeer grote verschillen 
    - de topografie van de stad maakt dat deze hoogteverschillen op een bijzondere manier ervaren worden; het project bevindt zich namelijk op de grens tussen hoog- en laagstad met zowaar een hoogteverschil van +/-13m.

    Ook de aanbeveling van de effectenstudie om speciale aandacht te hebben voor de beperkte hoogte van het Bozar gebouw werd gevolgd. Zo werd de hoogte van het project aan de hoek Baron Horta straat met 1,25 m verlaagd.
    De ‘setbacks’ in de gevelvlakken refereren dan weer naar de kroonlijsthoogte van de naaste buren, respectievelijk het Kanselarij en het Bozar gebouw.

    ARCHITECTURAAL CONCEPT ARCHITECTURAAL CONCEPT

    De straatgevels zijn sterk bepalend voor de identiteit van het gebouw: zij tonen een fijne en elegante dragende structuur. 
    Het zoeken naar een esthetisch evenwicht tussen openheid van de gevel en stedelijke integratie, tussen lichtinval en structurele noodzaak, heeft tot een ritme met een tussenafstand van 1.35m geleid.  De verticale kolommen, geprefabriceerd uit wit beton met groen iriserend gravelaggregaat, hebben een variërende sectie in functie van geveldetaillering en respectievelijke hoogte en intensifiëren als zodanig de vloeiende gevellijn. Variaties in ritme articuleren de toegangen tot de binnenkoeren, ondersteunen de volumetrie en geven de gevels extra dynamiek.
    In combinatie met de onregelmatige vorm van de kolommen ontstaan ellipsmotieven, op macro- als op microschaal gedefinieerd volgens een wel bepaald principe, die als het ware het regelmatige basispatroon overlappen en de gevel extra dynamiek verlenen.

    AANGEPASTE VOLUMETRIE AANGEPASTE VOLUMETRIE

    Met haar volumetrie zoekt het gebouw een juiste verhouding tussen massa en leegte, tussen compactheid en lichtinval. De vorm van de open binnenkoeren en hun onderlinge verhouding zijn in functie van de aanbevelingen eveneens herbekeken. De aangepaste vormgeving heeft niet alleen haar impact gehad op het gecreëerde vloeiende volume en de organisatie van de verschillende verdiepingen, maar heeft door de onderlinge connectie tussen de leegten te wijzigen vooral de  toetreding van daglicht verbeterd. De open binnenkoeren voorzien bovendien in ongeveer 1400m2 aan groene ruimte, waaronder een grote tuin, meer dan 500 m2 groot.

    LINK BENEDEN- EN BOVENSTAD LINK BENEDEN- EN BOVENSTAD

    De aanbeveling om de bestaande belangrijke voetgangersfluxen tussen de beneden- en de bovenstad te versterken is van bij de wedstrijdfase reeds een belangrijk uitgangspunt geweest; de Warandeberg en de Baron Hortastraat worden grotendeels aan de voetgangers teruggegeven.

    Door het supprimeren van de bestaande parkingtoegang in de Baron Hortastraat, ontstaat de opportuniteit om deze straat als kwalitatieve verblijfsruimte te laten herleven. Bijkomend voorziet het project, binnen haar limieten, een volume voor een eventuele stedelijke lift ter hoogte van deze Baron Hortastraat. Een publieke lift (in samenspraak met de overheid) zou bovendien een traploze circulatie van beneden- naar bovenstad mogelijk maken. Een nieuw gecreëerde semi-publieke binnenstraat (niveau Koningsstraat) zorgt verder voor een vlotte verbinding tussen deze publieke lift enerzijds en het metrostation Park en de tramhaltes gesitueerd in de Koningsstraat anderzijds. Voor de Warandebergstraat wordt een juiste balans tussen gemotoriseerd verkeer en voetgangersflux voorgesteld.

    SOCIAAL ECONOMISCHE INTEGRATIE SOCIAAL ECONOMISCHE INTEGRATIE

    Op socio-economisch vlak wordt er door de effectenstudie een mix van functies aanbevolen.

    Vanuit de ambitie een ‘open’ hoofdzetel te realiseren worden aanvullende voorzieningen en interessante concepten ingebouwd. Mogelijke synergiën met Bozar (geïntegreerde ticketbalie en gedeeld gebruik seminarie-centrum) worden bestudeerd. Welke stedelijke functies of concepten het verder zullen worden is vandaag nog niet bepaald; wel zijn zowel commerciële als collectieve functies langsheen de Ravensteinstraat, de Baron Hortastraat en op niveau Koningsstraat in het attestdossier aangevraagd. Door semipublieke sferen te integreren in het gebouw, wordt  niet alleen een grotere intrinsieke waarde bereikt maar wordt tevens in stedelijke dynamiek, tijdens maar ook buiten de kantooruren, geïnvesteerd.

    In antwoord op de aanbeveling om de stedelijke functies zichtbaar in het straatbeeld te brengen, hebben de architecten het gevelritme over een deel van het gelijkvloers opengebroken. Een arcade articuleert zich als overgangsruimte tussen straat, stedelijke functie en gedeelde binnenkoer. Over het andere geveldeel, langsheen de Ravensteinstraat, zijn de commerciële oppervlakten naar de gevellijn verschoven.

    DUURZAAMHEID

    Binnen het ontwerp is de “structurele duurzaamheid” de drijvende kracht. Dragende buitengevels vrijwaren het open plan zodat nieuwe indelingen in de toekomst mogelijk blijven. Aan deze eigenschap van flexibiliteit ent zich de notie van ‘duurzaam onderhoud’; een rationele technische benadering met goede beheersing van onderhoudskosten en energieverbruik is de uitdaging. De technische installaties zijn eenvoudig en gecentraliseerd in de ondergrondse verdiepingen; een wateropslag verzekert de thermische energievoorziening voor verwarming en koeling. Deze geïntegreerde aanpak maakt het mogelijk de ambitieuze normen voor passiefbouw en BREEAM-certificering te bereiken.

    DUURZAAM WERFBEHEER

    De milieubelasting aan een gebouw verbonden, wordt grotendeels tijdens de ontwerpfase bepaald, maar ook de inschatting van de milieueffecten van onze sloop- & bouwwerken zijn heel belangrijk. Wordt er efficiënt omgesprongen met energie en water? Hoe krijgen we greep op effecten zoals geluidsoverlast, trillingen en vervuiling?

    Om de uitvoeringsfase optimaal te laten verlopen zijn twee hoofdaspecten van belang: het opstellen van een duidelijk bestek en een goed werfbeheer. Aan de aannemer vragen we een ‘duurzaam’ werfbeheer met een focus op het beheersen en verminderen van de milieu-impact van de werf: verantwoord energie- en waterverbruik, een efficiënt verkeersplan en een oordeelkundige keuze van bouwtechnieken en –materialen voor de werforganisatie.. Het respecteren van de BREEAM criteria is opgelegd; strikter dan het aanbevolen kader door de effectenstudie en het wettelijke kader.

    1. Meting en monitoring

    Voorafgaandelijk aan de start van de werken, worden de akoestische niveaus en trillingen ter hoogte van de belendende gebouwen opgemeten. Akoestische metingen gebeuren aan de buitenzijde van de gebouwen, ter hoogte van de gevels. Registratie van trillingen gebeurt in de direct achterliggende ruimten van de desbetreffende gevels en in de gevoelige ruimten in relatie tot hun gebruik. Deze voorafgaandelijke metingen maken het mogelijk een referentiekader vast te leggen voor de volledige site waarbinnen het Warandeberg gebouw zich bevindt. 

    Tijdens de uitvoeringswerken (zowel slopings- als bouwwerken), is een doorlopende monitoring voorzien, teneinde zich ervan te verzekeren dat de milieu impact van de werf de limietwaarden, in het lastenboek gedefinieerd en in relatie tot het referentiekader, respecteert. Deze procedure is geïnitieerd teneinde de akoestische en trilling impact van de werf op zijn onmiddellijke omgeving te controleren en indien nodig te minderen.

    2. Opvolging contractuele engagementen

    De projectdefinitie bevat duidelijke bepalingen over een milieuvriendelijke werf, waarbij ook het ambitieniveau (goede praktijk, beste praktijk) wordt vastgelegd waaraan de inschrijvende aannemers in de praktijk dienen te voldoen. 

    De aannemer zal op periodieke basis verslag moeten uitbrengen over het beheer van geluid- en trillingshinder, van luchtvervuiling en van naleving normen nabijheid en toegankelijkheid. Ook wordt hem gevraagd een afval-beheersplan en werfinrichtingsplan voor te leggen en bij te houden. Hierbij zijn traceerbaarheid en garantie dat de doelstellingen met betrekking tot hergebruik effectief bereikt worden, van cruciaal belang. Ook zullen overzichten van verbruik en vervoersschema’s naar en van de werf strikt moeten worden opgevolgd.

    Bovendien staat ook het projectteam Montagne du Parc I Warandeberg garant voor een zorgvuldige opvolging; alle milieurisico’s gelinkt aan uitvoeringstechnieken van de aanneming zullen geïnventariseerd en geëvalueerd worden in functie van maatregelen ter vermindering van werfhinder en het normatieve en wetteliike kader daaromtrent. 

    Specifieke taken inzake verspreiding van informatie en beantwoording van vragen aangaande de werforganisatie zullen door een verantwoordelijke werfcommunicatie opgenomen worden.